Copropriété en difficulté

Quand ?

En cas de copropriété fragile susceptible de connaître un déséquilibre financier à bref délai.

Comment ?

Lorsqu’à la clôture des comptes, les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles, le syndic peut saisir sur requête, le Président du Tribunal Judiciaire d’une demande de désignation d’un mandataire ad hoc.

Pour les copropriétés de plus de deux cents lots, le pourcentage des impayés déclenchant la saisine est fixé à 15 %.

En l’absence d’action du syndic dans un délai d’un mois à compter de la clôture des comptes, le juge peut être saisi d’une même demande par :

• Des copropriétaires représentant ensemble au moins 15 % des voix du syndicat ;
• Un créancier, lorsque les factures d’abonnement et de fourniture d’eau ou d’énergie ou les factures de travaux votés par l’assemblée générale et exécutés, restent impayées depuis six mois et lorsque le créancier a adressé au syndic un commandement de payer resté infructueux ;
• Le représentant de l’Etat dans le département ou le Procureur de la République près le Tribunal Judiciaire ;
• Le maire de la commune du lieu de situation de l’immeuble ;
• Le président de l’organe délibérant de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat du lieu de situation de l’immeuble.

Objectif ?

Etablissement d’un diagnostic de la copropriété en difficulté par le mandataire ad hoc et émission d’un rapport aux copropriétaires, préconisant les solutions de sortie des difficultés au syndic et aux copropriétaires (ne se substitue pas au syndic).

Coût ?

Honoraires du mandataire ad hoc fixés par le Président du Tribunal après justification des diligences accomplies.

Base légale :

Article 29-1 A, B, C de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Quand ?

Remplacement du syndic en cas de carence, d’annulation de la désignation ou d’expiration du mandat du syndic sans renouvellement.

Comment ?

Saisine du Président du Tribunal Judiciaire sur requête :

• D’un ou plusieurs copropriétaires;
• D’un ou plusieurs membres du conseil syndical;
• Du maire de la commune;
• Du président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat du lieu de situation de l’immeuble.

Objectif ?

Administrer la copropriété et convoquer l’assemblée générale en vue de la désignation d’un syndic deux mois avant la fin des fonctions d’administrateur provisoire.

Coût ?

Honoraires de l’administrateur provisoire fixés par le juge après justification des diligences accomplies.

Base légale :

Articles 46 et 47 du Décret n° 67-223 du 17 mars 1967.

Quand ?

Dans le cas où l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou lorsque le syndicat est dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble (copropriétaires défaillants, impayés significatifs, etc.)

Comment ?

Saisine du Président du Tribunal Judiciaire sur requête :

• Par des copropriétaires représentant ensemble 15 % au moins des voix du syndicat;
• Par le syndic;
• Par le maire de la commune du lieu de situation de l’immeuble;
• Par le président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat;
• Par le représentant de l’Etat dans le département;
• Par le Procureur de la République;
• Si le syndicat a fait l’objet d’une désignation préalable de mandataire ad hoc, par le mandataire ad hoc.

Durée ?

Minimum 12 mois.

Effets ?

L’ordonnance de désignation d’un administrateur provisoire entraîne :

• La suspension de l’exigibilité des créances, autres que les créances publiques et sociales, ayant leur origine antérieurement à cette décision, pour une période de douze mois.
• L’interruption ou l’interdiction de toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance a son origine antérieurement à cette décision et tendant à :
  – La condamnation du syndicat débiteur au paiement d’une somme d’argent ;
  – La résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent ;
• L’arrêt ou l’interdiction de toute procédure d’exécution de la part des créanciers ainsi que toute procédure de distribution n’ayant pas produit un effet attributif avant cette décision ;
• La suspension des stipulations contractuelles prévoyant des majorations ou des pénalités de retard ainsi que la résolution de plein droit du contrat.

Objectif ?

Administrer la copropriété sous le contrôle du juge en prenant seul (après avis du conseil syndical) les décisions nécessaires à la conservation de l’immeuble et à la restauration de l’équilibre financier du syndicat.

Coût ?

Honoraires de l’administrateur provisoire fixés selon une grille légale et arrêtés par le juge après justification des diligences accomplis.

Base légale :

Article 29-1 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965.